전남광주 여수시 안산동 부동산 변호사
부동산 분쟁 · 법률사무소 정벽 주요 취급 분야
전남광주 여수시 안산동 부동산 사건, 전화로 먼저 상황을 남겨 주세요
전화 상담 010-8161-9197전남광주 여수시 안산동에서 부동산 사건을 준비할 때
오래전에 산 땅의 등기를 넘겨받지 못했거나 수십 년 쓴 땅의 경계가 뒤늦게 문제 되는 일이 있습니다. 전남광주 여수시 안산동에서 이런 일을 겪으신다면 당시 계약서와 점유 기간, 세금 납부 기록을 찾아 시간의 경과로 권리가 달라졌는지 검토합니다.
법인이 사옥이나 공장 부지를 거래할 때는 대표자 권한, 내부 결의, 인허가 조건까지 계약의 효력과 연결됩니다. 전남광주 여수시 안산동의 사업장 부지를 두고 분쟁이 생겼다면 담당자 메일과 결재 문서도 자료가 될 수 있으니 회사 차원에서 먼저 보관합니다.
상담은 법률사무소 정벽(서울 서초구 서초중앙로 114 일광빌딩 3층 301호)에서 안내합니다. 전남광주 여수시 안산동은 상담 가능 지역이며, 이 지역에 사무소가 있다는 뜻은 아닙니다.
전남광주 여수시 안산동 관할 기관
| 관할 법원 | 광주지방법원 순천지원 |
|---|---|
| 관할 경찰서 | 여수경찰서 |
부동산 사건 주요 쟁점
대리인과 맺은 계약
소유자 본인이 아닌 가족이나 지인과 계약했다면 대리권이 실제로 있었는지가 쟁점입니다. 대리권이 없으면 소유자가 추인하지 않는 한 소유자에게 효력이 없을 수 있어, 위임장과 인감증명서의 발급 경위를 확인합니다.
점유로 인한 소유권 취득
소유의 의사로 평온하고 공연하게 20년간 부동산을 점유한 사람은 등기를 함으로써 소유권을 취득할 수 있습니다. 점유를 시작한 경위에 따라 소유의 의사가 부정되기도 하고, 그 사이 소유자가 바뀌었는지도 판단에 영향을 줍니다.
가등기의 순위
가등기 뒤에 소유권을 넘겨받아도 가등기에 따른 본등기가 이루어지면 순위는 가등기를 기준으로 정해집니다. 등기부에 가등기가 있다면 담보 목적인지 매매예약인지 확인하고, 말소 가능성을 따져 본 뒤 거래 여부를 결정합니다.
토지거래허가구역의 계약
허가구역에 있는 토지를 허가 없이 계약하면 그 계약은 효력이 발생하지 않습니다. 허가 신청에 서로 협력할지, 불허가가 나오면 계약금을 어떻게 돌려줄지를 특약으로 정해 두었는지가 다툼의 중심이 됩니다.
대응 절차
현장 점유 상태 확인
실제로 누가 쓰고 있는지, 공부에 없는 증축이나 점유자가 있는지 현장에서 사진으로 남깁니다. 촬영 날짜가 드러나게 저장합니다.
연락 기록과 설명 자료 보관
매도인, 매수인, 중개사와 주고받은 메시지와 광고 자료를 원본 그대로 저장합니다. 통화가 많았다면 날짜별로 내용을 메모합니다.
서면 통지 발송
요구 내용과 기한을 적은 내용증명을 상대방 주소로 보냅니다. 발송 사본과 배달증명을 함께 보관합니다.
상담 전 준비 자료
- 건축물 현황도와 위반건축물 표시 여부를 확인했는가
- 최신 등기사항전부증명서를 발급받았는가
- 토지이용계획확인서에서 용도지역과 허가구역 여부를 확인했는가
- 대리 계약이라면 위임장과 인감증명서 원본을 받아 두었는가
- 분양계약서와 하자 보수 요청 기록을 모았는가
안산동 부동산 자주 묻는 질문
전남광주 여수시 안산동에서 산 집이 이중으로 팔렸다고 합니다.
같은 부동산이 두 사람에게 팔렸을 때는 먼저 등기를 마친 쪽이 소유권을 얻는 것이 원칙입니다. 다만 매도인의 배임행위에 상대방이 적극 가담했다면 그 매매가 무효로 판단될 수 있다는 판례가 있습니다.
계약서 없이 문자로만 합의했는데 효력이 있나요?
매매계약은 서면이 없어도 성립할 수 있지만, 목적물과 대금이 어느 정도 특정됐는지가 관건입니다. 문자와 계좌 이체 기록을 모으면 합의 내용을 보여 주는 자료가 될 수 있습니다.
소유권이전등기는 언제까지 해야 하나요?
부동산등기 특별조치법은 매매처럼 서로 대가를 주고받는 계약이면 반대급부의 이행이 끝난 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청하도록 정합니다. 기간을 넘기면 과태료가 문제 될 수 있습니다.
상속받은 집을 등기하지 않고 바로 팔 수 있나요?
상속으로 인한 소유권 취득은 등기 없이 효력이 생기지만, 이를 처분하려면 먼저 상속등기를 해야 합니다. 상속인이 여럿이면 분할 협의 내용과 지분을 함께 정리해야 합니다.
관련 법령
- 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) — 매매 목적물에 하자가 있고 매수인이 이를 알지 못했다면 매도인에게 계약 해제나 손해배상을 구할 수 있습니다.
- 민법 제186조(부동산물권변동의 효력) — 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생깁니다.
