부산 수영구 남천동 부동산 변호사
부동산 분쟁 · 법률사무소 정벽 주요 취급 분야
부산 수영구 남천동 부동산 사건, 전화로 먼저 상황을 남겨 주세요
전화 상담 010-8161-9197부산 수영구 남천동에서 부동산 사건을 준비할 때
부산 수영구 남천동에서 부동산을 거래하다 보면 계약금만 오간 상태에서 마음이 바뀌거나 잔금 전에 하자를 발견하는 일이 생깁니다. 해제가 가능한지, 위약금이 어디까지인지는 계약서 특약과 이행이 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 갈립니다.
부모님 명의 토지나 상속받은 집을 두고 가족끼리 의견이 갈리면 감정 문제와 권리 문제가 뒤섞입니다. 부산 수영구 남천동에 있는 부동산이라면 현재 등기 명의, 실제 사용자, 비용을 부담한 사람을 구분해서 적어 보는 것으로 정리를 시작합니다.
상담은 법률사무소 정벽(서울 서초구 서초중앙로 114 일광빌딩 3층 301호)에서 안내합니다. 부산 수영구 남천동은 상담 가능 지역이며, 이 지역에 사무소가 있다는 뜻은 아닙니다.
부산 수영구 남천동 관할 기관
| 관할 법원 | 부산지방법원 동부지원 |
|---|---|
| 관할 경찰서 | 부산수영경찰서 |
부동산 사건 주요 쟁점
가등기의 순위
가등기 뒤에 소유권을 넘겨받아도 가등기에 따른 본등기가 이루어지면 순위는 가등기를 기준으로 정해집니다. 등기부에 가등기가 있다면 담보 목적인지 매매예약인지 확인하고, 말소 가능성을 따져 본 뒤 거래 여부를 결정합니다.
집합건물의 하자 담보책임
아파트나 오피스텔 같은 집합건물의 하자에는 민법과 별도로 집합건물법의 담보책임이 적용됩니다. 부위에 따라 책임 기간이 다르고 전유부분과 공용부분의 기산점도 달라서, 하자 위치와 발견 시기를 구분해 정리합니다.
위반건축물과 무단 증축
건축물대장에 위반건축물로 표시되었거나 무단 증축 부분이 있으면 이행강제금이나 대출 제한으로 이어질 수 있습니다. 매도인이 이를 알리지 않았다면 고지 의무 위반이나 담보책임을 물을 수 있는지 검토합니다.
담보책임 면제 특약
'현 상태 그대로 매매' 같은 특약이 있어도 매도인이 알면서 알리지 않은 사실까지 책임이 면제되는 것은 아닙니다. 특약 문구와 계약 전 고지 내용을 대조하고, 매도인이 하자를 알았음을 보여 줄 자료를 모읍니다.
대응 절차
계약서와 이행 단계 정리
계약서 특약, 계약금과 중도금 지급 일자, 잔금 약정일을 시간순으로 정리합니다. 상대방이 어디까지 이행했는지도 적어 둡니다.
보전처분 검토
상대방이 부동산을 처분할 가능성이 있으면 처분금지가처분이나 가압류를 먼저 신청합니다. 등기부에 기입되어야 효과가 생기므로 서두르는 것이 좋습니다.
본안 소송과 등기 정리
소유권이전등기 청구, 대금 반환 청구 같은 본안 소송을 진행하고 판결 후 등기 절차를 마무리합니다. 말소나 이전이 필요한 권리가 남아 있는지 마지막으로 점검합니다.
상담 전 준비 자료
- 상대방과 나눈 협상 대화를 저장했는가
- 건축물대장과 토지대장의 내용이 일치하는지 확인했는가
- 취득세나 양도소득세 같은 세금 영향을 세무 상담으로 확인했는가
- 잔금 약정일과 이행 진행 여부를 표로 정리했는가
- 신탁원부와 공동담보목록까지 발급받았는가
남천동 부동산 자주 묻는 질문
소유권이전등기는 언제까지 해야 하나요?
부동산등기 특별조치법은 매매처럼 서로 대가를 주고받는 계약이면 반대급부의 이행이 끝난 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청하도록 정합니다. 기간을 넘기면 과태료가 문제 될 수 있습니다.
오랫동안 써 온 옆 땅이 제 땅이 될 수도 있나요?
소유의 의사로 20년간 점유했다면 취득시효를 주장할 여지가 있습니다. 남의 땅인 줄 알면서 무단으로 점유했거나 빌려 쓴 경우에는 인정되기 어려울 수 있으니 점유 경위를 먼저 정리합니다.
상속받은 집을 등기하지 않고 바로 팔 수 있나요?
상속으로 인한 소유권 취득은 등기 없이 효력이 생기지만, 이를 처분하려면 먼저 상속등기를 해야 합니다. 상속인이 여럿이면 분할 협의 내용과 지분을 함께 정리해야 합니다.
계약금을 포기하면 계약을 해제할 수 있나요?
상대방이 이행에 착수하기 전이라면 계약금을 포기하거나 두 배로 상환해 해제할 수 있습니다. 중도금이나 잔금을 이미 주고받은 경우에는 이행 착수로 보아 해약금 해제가 막힐 수 있습니다.
관련 법령
- 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) — 매매 목적물에 하자가 있고 매수인이 이를 알지 못했다면 매도인에게 계약 해제나 손해배상을 구할 수 있습니다.
- 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) — 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 근거자료와 함께 성실하고 정확하게 설명해야 합니다.
